现象

JS房地产公司的实际控制人因涉嫌非法集资犯罪被羁押后，直接导致公司资金链断裂，其名下的项目楼盘全面停工，工程烂尾。两个月后，约定的交房期限届满，购房业主前往售楼部发现已人去楼空，只好往政府讨要说法。后经多方博弈，JS公司被债权人申请进入破产重整程序。但普通购房人并不清楚重整是怎么一回事，只要一天不交房，就上访不止。政府无奈，紧急与法院、管理人磋商，要求务必尽快在重整程序中实现复工续建。

类似JS公司出现资金链断裂、楼盘烂尾的情况在近年来的房地产市场并不鲜见，甚至被形象地成为“城市伤疤”。其带来的社会危害显而易见：

其一，激发社会矛盾。“烂尾楼”往往牵涉多方利益主体，如工程承包方、实际施工人（大多为农民工群体）、购房业主、银行债权人、职工等。其中农民工和购房业主的人数众多，利益诉求激烈，极易引发社会不稳定因素。

其二，加大金融风险。“烂尾楼”工程往往占用大额资金，其中大部分可能为银行借款。项目停工后，银行即使能够即使诉讼、查封，但因抵押的在建工程涉及各方利益，变现回收会困难重重，影响金融安全。

其三，影响城市治理。项目楼盘烂尾后，工程设备长期闲置，在建工程无人管理，如装饰里面材料可能腐蚀脱落，基坑落雨形成渍水，都存在严重的安全隐患。

其四，危害城市形象。烂尾工程长期存在，不但形象破损，而且造成环境污染，严重破坏城市景观和市容环境。

依据

房地产公司可以通过重整程序进行困境复苏，“烂尾楼”工程也可以通过复工续建进行交付。那么，房企重整中“烂尾楼”复工续建是否具有可行性基础和法律依据呢？

《破产法》第25条规定，管理人有权依法决定停止或继续债务人的营业，有权管理和处分债务人的财产。第18条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。根据上述规定，在房地产企业的破产重整程序中，管理人可以通过决定继续债务人营业，或继续履行建设施工合同的方式，实现在建工程的复工续建。实务中，项目烂尾大多是由于房地产公司自身经营管理不善造成的，因此较少采用债务人继续营业的方式进行复工续建，由管理人决定继续履行建设施工合同是比较常见的路径。

同时，依据《破产法》第42条及第43条之规定，因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务属于共益债务，并由债务人财产随时清偿。这些规定为“烂尾楼”复工续建需要的资金筹措提供了制度依据。管理人可以据此向意向借款方进行融资，由此发生的债务属于共益债务，由债务人财产优先清偿。

操作

事实上，在房企重整中实现“烂尾楼”的复工续建也并不是那不复杂。删繁就简，你可以把它看成“把大象装进冰箱”的过程，并进行步骤分解。

1、已建工程的造价审计。已建工程的造价审计涉及已有工程量的确定，关系到继续施工企业工程款回笼进度与变更后施工企业工程款的额度预算。一般情形下，对已建工程进行造价审计进而确定已有工程量和工程款是复工续建的必要前提。但在继续履行原有建设工程施工合同的情形下，由于项目工程施工主体不发生改变，工程总决算可核定，完工后总工程款也是明确具体可核定的；同时，续建工程可根据实际工程量签单确定，便可以此区分出前期工程量及工程款。在部分亟待复工的破产案例中，管理人在未对已建工程全面审计的情况下进行复工续建也是可行的。

2、复工方案的确定通过。已建工程的工程量确定后，管理人可据此制定可行的复工方案，内容可包括建设施工合同的继续履行、资金筹措、续建工程管理等。原则上，复工方案须经债权人会议表决通过。在第一次债权人会议召开之前决定复工续建的，应当经法院许可。

3、复工续建的融资投入。在重整期间重整投资方未确定的情况下，能否解决续建资金来源是关乎能否顺利实现复工续建的关键环节。实务中存在“政府垫资”、“市场融资”和“政府协助融资”等几种不同模式。

政府垫资模式，一般由政府相关部门牵头，通过管理人向政府借款，借款资金由政府通过国有城投公司拨付管理人，再由管理人统一对外支付。其优势为资金投入速度快、续建成功率高；劣势是可复制性差，无法成为常态，且存在政府过多介入市场操作的嫌疑。维稳问题突出的破产案例多采用此模式，如杭州余杭区金星房地产公司破产案。

市场融资模式，一般由管理人直接与意向融资方（一般为银行或融资平台）进行谈判融资，通过市场化方式解决融资问题。其优势为贷款利率低，成本可控；但存在融资手续复杂，时间长且结果不确定的缺点。市场化程度较高的破产案例中此模式较为多见，如浙江怡丰成房产公司破产案、舟山中恒置业有限公司破产案等。

政府协助融资介于上述两种模式之间，是当前适用较多的一种融资方式。一般由银行专项贷款给政府类平台公司，后者将贷款获得资金以借款形式支付到破产管理人账户，管理人将续建项目全部委托给政府代建公司代建，所需工程款等费用由管理人根据施工进度统一支付。此模式不仅在一定程度上保证续建的实效性，而且也有利于回避政府过度干预问题。

4、续建施工的妨碍排除。因拖欠原施工单位工程款或其他第三人原因，常常会导致后续施工无法正常进场施工。此时，可由管理人会同有关部门及时排除妨碍。如果原施工单位拒不向管理人交付必要的施工资料，妨碍后续施工、验收、办理权证等，法院可以出具协助执行通知要求当事人予以交付。拒不交付的，可以依法采取强制措施。

5、续建过程的代建管理。复工续建过程中，至少会涉及有效组织施工、安全管理、续建资金封闭管理等工程管理方面的专业技术问题。大多情况下，管理人多由律师事务所或会计师事务所担任，缺乏必要的工程管理知识和技能，因此仅靠管理人一己之力是难以全面胜任的。实务中，管理人可以聘请专门的工程代建机构，由其代为履行续建工程的管理职责，保证续建工程的顺利实施。当然，续建资金的具体使用一般由管理人负责，并由法院进行监督，以保障资金使用安全。

6、行政审批的协调配合。续建方案经确定和批准通过后，管理人应及时与国土、规划等部门进行对接，获得相关土地、规划许可；对基本完工的房地产项目，管理人应及时向国土、建设、规划、消防、环保、人防等部门提交相应材料，及时办理相关的验收审批手续。

结语

荣格说，对于任何事务，要改变它就要先接受它；谴责不会解放，而只会压迫。

房企重整中“烂尾楼”的复工续建看似复杂，但如果只是抱怨和谴责，则只会让矛盾和冲突更加激化，最终仍是无解。理性的处理是：接受它，改变它，建成它，交付它。

作者：张亚琼