前言

近年来，交易下降、库存增加、融资困难、政策不稳定、市场不明朗，是我国大多数房地产开发企业当前面临的难题。伴随房地产信贷规模增大，风险不断累积，一旦出现房地产企业自有流动资金不足、资金链断裂的情况，房地产企业的自有资金难以承担巨额的债务，企业本身就会陷入困境，更将引发一系列系统风险。本文以笔者近期接触的若干房地产开发企业纠纷为出发点，结合我国法律法规，对房地产企业因资金链断裂问题引发的困境进行探讨，进一步研究困境房地产企业的解困之道。

困境之困

武汉DS公司成立于2007年3月，注册资本5000万元，股东均为自然人。其于2013年开始开发某区旧城改造项目，工期预期三年。项目建设采用在建工程抵押贷款融资，至2015年12月项目土建及内外主体装修工程基本完工。但由于公司经营管理不规范，公司财务、销售受控制股东影响严重，工程建设后期出现资金链断裂，项目正常销售收入被挪用，企业债务巨大，大债权人纷纷起诉，可售房源被查封，剩余20%的工程被迫停工，形成“烂尾”，大量购房人、拆迁户纷纷上访、信访。根据笔者调查了解的情况，武汉DS公司的现状代表了目前多数困境房地产开发企业的情况，导致处置解决困难重重。有些地方政府为解决此类企业引发的系列问题，甚至专门成立了“房地产开发问题协调工作专班”。以DS公司为例进行分析，此类企业所面临的困境主要表现在：

1 债权债务关系复杂

房地产企业是典型的资金密集型企业，其资金往来十分频繁。现实中，部分房地产公司基于逃税或其他目的，财务操作很不规范，一般会有内帐和外帐之分。资金链断裂后，如果开发商“跑路”或不予配合，第三方很难对其债权债务情况进行全面的清理。多数情况下，实际控制人还会向社会不特定公众进行大量融资，就可能涉及非法吸收公众存款、非法集资等刑民交叉的问题。从债权类型上看，房地产开发企业的债权人至少包括四类：有担保的金融类债权人、社会融资产生的普通债权人、享有优先权的建设工程施工人和已购买房屋的购房户等。现实中，各类债权人的诉求各不相同，利益差距巨大，使得各方关系难以平衡。

2 企业内部管理混乱

据了解，此类企业多为家族化经营的民营企业，个人资产与企业资产混同严重。有的公司经营管理极不规范，控制股东随意处置公司资产，甚至挪用销售资金偿还个人债务，导致销售资金未按规定进入商品房预售监管账户。有的公司的控制股东擅自以房抵债，私下与债权人达成抵债协议，致使公司资产流失严重。

3 项目难以复工建设

房地产开发企业资金链断裂后，其信用状况必然受到严重影响。各类债权人会纷纷对其采取起诉、保全措施，导致基本账户和其他结算账户被冻结，可售房源被查封，后续工程必然无法施工建设。例如，武汉DS公司自2015年底以来，涉及被诉及执行案件达31件，涉案债务标的巨大，其银行结算账户和商品房预售监管账户均被冻结，项目中的部分住宅和商铺被多轮查封。

4 群体性事件易发多发

房地产企业一旦出现资金链断裂问题，就会给社会带来严重后果和不稳定因素，其中所涉及的重复担保、一房多卖、控制人挪用房屋预收款等问题屡见不鲜，极易引发购房者群体、拆迁户群体进行集中维权，引发群体性事件。例如，武汉DS公司因还建户过渡费停发、商品房购房合同无法网签备案等因素，已引发多起群体信访、上访事件，当地政府也多次就此召开协调会，均未取得良好效果。

传统思路

1 传统拯救方式

从实务中常见的操作模式看，对困境房地产企业资金链断裂问题的解决，传统思路主要是通过在行政权力主导下，在司法外进行债务重组或资产重组，为困境企业“减负”或“输血”，帮助企业摆脱困境，恢复债务清偿能力。如果借助这些手段仍然无法帮助企业成功脱困，则困境企业财务状况很可能进一步恶化，就会彻底丧失拯救希望，最终被迫走向破产清算，通过将债务人企业的现有财产变价分配给债权人，消灭企业的主体资格。

债务重组

债务重组一般是指，在债务人无法清偿到期债务时，通过与债权人进行协商并自愿达成修改债务清偿条件的协议，减轻债务人的债务负担，从而提高其偿债能力，以期最大程度偿还债务，并避免由于采取立即求偿的措施（例如司法诉讼及执行程序）而导致债权的更大损失。

通过司法外重组的方式进行债务结构的调整，可以改善困境企业的长短期债务结构，减少近期的债务本息支出的压力，能够使企业赢得喘息的时间，缓解短期负担。但债务重组仅能解决企业的短期债务危机，对于资产质量不佳且盈利能力较弱的企业来说，并不能从根本上提升公司的盈利能力。尤其是在债务人资金链断裂、缺乏现金流的情况下，通过债务重组达成的和解协议往往缺乏强制力和可操作性，也难以锁定全部债务，最后沦为一纸空文，难以从根本上解决问题。

资产重组

资产重组是指对于盈利能力较差的企业，通过对现有经营性资产实施剥离或进行资产置换，同时注入其他优质资产的方式，来改善企业的资产质量，从而恢复和增强企业的持续经营能力和盈利能力。一般情况下，资产重组能够解决企业的经营危机，有利于提升企业的盈利能力并增强清偿债务的能力。但对于资产负债率较高或潜在债务风险较大的企业，即便是成功实施资产重组，仍存在被债权人继续追索的风险。此外，对于同时存在债务危机和经营危机的企业，一般会通过第三方承债式收购企业现有资产的方式来解决，但由于原有的债务未得到合理的削减，第三方在承接资产时往往需要支付更高的重组成本。

破产清算

破产清算是指通过向法院申请破产清算，由法院受理后进入破产清算程序，在程序中根据现有资产规模，按照抵押债权、职工债权、税收债权、普通债权的顺序进行统一清偿。

通过破产清算模式，可以一并解决当前面临的民事纠纷；可以及时中止对现有资产的民事查封和执行措施，有利于保全资产，便于统一分配，及时保护一般债权人的利益。

但是，破产清算程序的直接最终结果将导致破产企业主体资格消灭，无法及时使项目复工建设，而只能处置现有项目资产，不能最大限度实现企业资产价值，降低了普通债权的清偿率。

2 传统方式之弊

司法外重组方式缺乏效率，难以从根本上解决债权债务问题。

其一，在传统的债务重组模式下，债务人需要逐个债权人展开谈判并达成债务重组协议。但不同债权人之间（如抵押债权人与普通债权人之间、金融债权人与经营债权人之间）往往存在复杂的博弈关系，很难形成一致的利益诉求；同时债权人从维护自身利益的角度出发，削减债务的动力不足，均希望获得优于其他债权人的债务清偿方案。在债权人的数量较多的情况下，任何一家重要债权人的反对都可能导致债务重组方案的“流产”。其二，由于缺乏普遍性的司法约束力，其他未知的潜在债权均无法纳入已达成的债务重组协议一揽子解决，债务人在完成债务重组后仍对此类债权负有全额清偿的义务，而无法通过债务重组化解潜在的债务风险。其三，无论是债务重组还是资产重组，作为一种司法程序外的自行重组安排，能否达成重组方案完全取决于债务人与债权人之间的反复磋商，最终达成的重组协议难以在根本上改变债务人企业的经营管理模式。即使在短时间内使企业得以喘息，在股权结构和经营管理方式未得到改变的情况下，也很难从根本上保证企业获得重生的动力和希望。

破产清算难以保证房地产项目复工建设，造成社会资源浪费

破产清算的目的在于对企业现有财产进行清产核资后，对企业全部债权进行统一清偿，最终消灭法人主体资格。可见，在破产清算程序中，主要侧重于债权清偿与债权人利益保护，而不注重债务人脱困与复苏。在这样的情况下，债务人现有的建设工程项目将无法获得新资金注入，将被迫作为“烂尾”工程低价拍卖出售，难以实现资产价值的最大化，债权人也被迫接受较低比例的债权清偿额。

难以平复群体性社会矛盾

在司法外重组模式下，重组方案更多关注的是大债权人和债务人自身利益的平衡，广大中小债权人难以参与谈判并主张自身利益；同时由于重组协议缺乏强制力和时效性，很难顾及人数众多的中小债权人的利益保护问题。因此，实践中往往出现“重组不止、上访不息”的情况，反而更加激化了群体性社会矛盾。在破产清算的模式下，由于不能引入新的投资人，债务人的房地产项目未能竣工验收，难以以最大价值出售变现，人数众多的购房人和拆迁户所持有的普通债权往往以较低比例得到清偿，其自身诉求将难以得到满足，仍会频繁向受案法院或政府部门上访、信访。

重整优势

破产重整是指对于不能清偿到期债务但又有维持价值的企业，在法院的主持和利害关系人的参与下，进行业务上的重组和债务调整，以帮助债务人摆脱财务困境、恢复营业能力。

通过破产重整可以及时保全企业现有资产，并能保障企业继续经营，促进项目及时复工建设，最大限度实现资产价值，提高债权清偿比例。破产重整程序中，必须制定较为完善的重整方案，并保证计划方案顺利实施，否则重整方案不能通过，或者重整方案实施不成功，将导入破产清算程序。

针对当前房地产开发企业所面临的主要问题，通过模式比较可以发现，采用破产重整方案能够最大限度地化解矛盾，实现各方利益平衡，从根本上解决房地产企业开发困境问题。其主要优势在于：

可以为项目工程提供强有力的司法保护

困境企业在破产重整程序中获得的司法保护包括：附利息的债权自重整申请受理时起停止计息、有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止、已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止等，及时保障破产资产安全。通过这些保护措施，能够有效锁定企业的债务总额，为重整期间的债务重组奠定基础；能够避免企业的财产（含担保财产）被个别债权人申请司法冻结及强制执行，确保企业资产的完整性；同时，能够给予企业继续营业的机会，保障在重整期间的正常经营，使企业在面临严峻的债务危机和经营危机时得以喘息。

一揽子解决企业债务问题

在重整程序中，经法院依法批准的包含债权调整方案（即债务重组方案）的重整计划对全体债权人均具有约束力，在重整计划执行完毕后，按照重整计划减免的债务，公司将不再承担清偿责任，从而能够在法律框架的保障下彻底摆脱债务负担。

效率优势

首先，在重整程序下，无需向逐个债权人进行谈判并达成债务和解协议，而是对债权进行合理的分类，将同一性质的债权依据同一标准、同一方案进行清偿，从而大幅度降低了谈判的难度和偿债成本。其次，重整案件由法院依据《破产法》审理，法律程序性很强，且债权确认、资产评估、债务清偿、出资人权益调整、经营方案设计等各个环节均有明确的法律依据，能够有效提高重整工作的效率。再次，《破产法》对于重整程序的完成时间（例如6个月内提交重整计划草案）都有明确具体的法律规定，这也避免了程序上的拖延，保证了重整程序具有时间效率上的优势。最后，企业持续经营并引入战略投资，可以及时保证项目复工建设，在项目建成后整体处置变现，与破产清算相比可以最大限度实现项目资产价值，提高债权清偿率。

可以对出资人权益进行强制调整，平衡保护债权人、战略投资人利益

重整制度中的一大亮点就是可对出资人权益进行调整。通过对出资人权益进行调整，可实现对公司股权结构的重构，以及对公司经营管理权的调整。如：原股东可通过向企业提供偿债资金的方式保留其股权；重组方可通过提供资金或注入优质资产的方式有条件受让原股东让渡的部分或全部股权；债权人可通过以债转股的方式成为企业的股东并分享重整后企业未来的收益。可见，在破产重整程序中，如果房地产企业的原股东不能追加投资，则可以通过引入战略投资方的方式重新调整股权结构，使投资方逐步获得公司经营管理权，使公司重新获得经营活力。

实操要点

1 重整的申请与受理

根据我国《企业破产法》第二条的规定，企业符合以下条件之一的可以依照《企业破产法》的规定进行重整：企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务；或者企业法人不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力；或者企业法人有明显丧失清偿能力的可能。这也是法院判断是否受理重整申请的主要标准：

所谓“不能清偿到期债务”，是指债务人企业的财产不能清偿已到期债务的客观状态。一般而言，同时满足如下条件即可认定一个企业不能清偿到期债务：债权债务关系依法成立，债务履行期限已经届满以及债务人未完全清偿债务。

所谓“资产不足以清偿全部债务”，即资不抵债，是指债务人企业全部资产之和小于其对外的负债总和。通常来讲，债务人的资产负债表，或者审计报告、资产评估报告等显示其全部资产不足以偿付全部负债的，即可认定债务人资产不足以清偿全部债务。但是，如果有相反的证据足以证明债务人资产能够偿付全部负债的情形除外。

所谓“明显缺乏清偿能力”是指企业法人虽然账面资产大于负债，但存在下列情形之一的，可以认定为明显缺乏清偿能力，具体情形包括：企业因流动资金严重不足或者财产不能变现等原因，无法清偿债务；法定代表人下落不明且无其他人员负责管理财产，无法清偿债务；经人民法院强制执行，无法清偿债务；长期亏损且经营扭亏困难，无法清偿债务。此外，实践中还存在其他导致债务人丧失清偿能力的情形，这些可以根据个案的情况酌情作出判定。

关于重整申请的主体，根据《破产法》及相关司法解释的规定，债权人或困境企业均可直接向法院提出重整申请。当有债权人申请法院对企业实施破产清算的，在法院受理破产申请后、作出破产宣告前，企业或出资额占上市公司注册资本十分之一以上的出资人，也可以向法院提出重整申请。

2 管理人的选定

法院收到重整申请后，经审查认为债务人符合重整条件的，将依法裁定受理，同时依法指定重整案件的管理人。管理人在破产重整程序中法律职责重大，法律地位较为重要。优秀的管理人团队不仅要依法推进重整程序进程，而且要较好地协调各方关系，平衡不同利益主体之间的诉求，使重整程序依法开展，稳步运行。实践中，大型企业重整通常涉及债权人、职工、股东等众多利益主体，法律关系较为复杂。此类重整案件中，一般先由地方政府部门与具有相关经验的律师事务所共同组成清算组，法院裁定受理后，再指定清算组担任管理人。

3 及时引入投资方，保障项目及时复工建设

根据《破产法》的规定，经法院或者债权人会议许可，企业可以在重整期间内继续营业。继续营业的最大意义就在于保持并增加企业资产价值。在房地产企业重整程序中，管理人可根据项目的进展情况和债务结构特点，在社会范围内招募战略投资人，及时引入新的投资，同时调整企业经营管理模式，使项目及时复工，并在规定期限内使项目竣工验收，实现资产价值最大化。

4 重整计划草案的制定

重整计划草案是重整程序中的核心文件，根据《破产法》的规定，重整计划草案应当包括债务人的经营方案、债权分类、债权调整方案、债权受偿方案、重整计划的执行期限、重整计划执行的监督期限以及有利于债务人重整的其他方案等方面的内容。在DS公司重整程序中，将由管理人负责制定重整计划草案，并提交债权人会议进行表决通过。

5 公司资产清理及追收

重整期间，一般由管理人对债务人的财产事务进行监督管理，管理人可以依法对债务人的财产状况或重整受理前的行为进行调查，在必要时请求法院对重整受理前涉及债务人财产的某些行为予以撤销，同时还有权依法对债务人的对外债权展开清理清收。

6 债权调整及清偿

在重整程序中，需要对全部债权进行分类，通常包括财产担保债权、劳动债权、税务债权和普通债权，必要时可以在普通债权组设立小额债权组。在债权分类的基础上，债权调整方案中将确定债权的实际清偿比例及剩余未获清偿债权的减免安排。一般而言，有财产担保债权就担保物可优先受偿，不足清偿部分转为普通债权，而劳动债权和税务债权一般不做调整而需全额清偿。在重整程序中，普通债权所获得的清偿比例应当高于企业破产清算状态下的清偿水平。

7 社会稳定风险的防控

在房地产企业破产重整案件中，可能面临的社会稳定风险主要包括：（1）还建户由于主张发放拆迁安置费进行群体信访；（2）大量购房人因购房合同无法网签、备案、按期交房等进行群体信访；（3）债务人职工因拖欠工资、社保等进行群体信访；（4）施工企业不能及时取得工程款，也可能引发施工企业职工进行群体信访等。

针对上述情况，管理人可依靠各政府职能部门，制定风险防控预案，协同做好相关维稳工作：（1）专门设置信访接待组，定点办公，接待来访群众，依法提出处置办法；（2）对各种诉求进行分类研判，对属于合法债权的，鼓励债权人及时申报债权，依法疏导诉求，维护其合法权益；（3）必要时可协调战略投资方对群体性小额债权（包括拆迁安置费、应返还的购房款、职工债权等）先行承接，及时化解维稳压力，后期由投资方向管理人申报债权；（4）及时引入战略投资，支付工程款，及时复工建设，保障建设工程债权优先受偿。